martes, abril 04, 2006

Estadísticamente Hablando: Aplicación Práctica de Inferencia Estadística

Componentes del Mercado Inmobiliario:

•Bienes llevados al mercado (tipología).
•Personas interesadas en la compra.
•Personas interesadas en la venta.

Factores que diferencian los inmuebles de otros productos de mercado:

•Gran vida útil.
•Fijación espacial.
•Alto costo de las unidades.
•Fuerte Intervención gubernamental.

La perfección de un mercado inmobiliario significa:

•Los bienes son idénticos.
•La entrada en el mercado es libre.
•Las personas tienen información perfecta.
•Las acciones individuales no afectan los precios.
El valor del bien es igual al precio que él alcanza en el mercado.


Situación del mercado inmobiliario:

•La falta de información es un problema serio.
•La heterogeneidad de los inmuebles y sus localizaciones dificultan su comparación.
•El costo y los gastos son elevados.
•No hay libertad para negociar.
El mercado inmobiliario es de competencia imperfecta.

Concepto de Valor Inmobiliario de Mercado:


“Es el valor mas probable que se podría alcanzar en la transacción de un bien inmueble, en donde, el vendedor y el comprador, ambos bien informados y no forzados, están conscientes de las condiciones de compra - venta y de la utilidad de la propiedad.” (Camacaro, 2005)

La Ingeniería de Tasación:
“Es una especialidad de la ingeniería que reúne un conjunto amplio de conocimientos en el área de la ingeniería y la arquitectura, así como de otras ciencias sociales, exactas y de la naturaleza, con el objetivo de determinar técnicamente el valor de un bien.” (Dantas, 2002)

¿Qué bienes inmuebles necesitan ser tasados?

Clasificación en cuanto al uso:

a)Residencial.
b)Comercial.
c)Industrial.
d)Institucional.
e)Mixto.

En cuanto al tipo de inmueble:

a)Terreno (Parcela o Lote).
b)Apartamento.
c)Casa.
d)Oficina (sola o planta libre).
e)Local.
f)Galpón.
g)Puesto de estacionamiento.
h)Mixto.
i)Hoteles y moteles.
j)Hospitales.
k)Escuelas y Universidades.
l)Cines y teatros.
m)Clubes Recreativos.
n)Edificios Industriais.


En cuanto al agrupamiento de inmuebles:

a)Parcelamiento.
b) Condomínio Residencial (casas).
c) Edificio de apartamentos.
d) Conjunto habitacional (casas, edificios o mixtos).
e) Conjunto de locales comerciales.
f) Edificio comercial.
g) Conjunto de Edificios comerciales.
h) Conjunto de unidades comerciales.
i) Complejo Industrial.


¿Cómo estimamos el Valor de Mercado?

Métodos Directos:
- Comparativo del Mercado
- Evolutivo (Comparativo de Costos de Reproducción).

Métodos Indirectos:
- Renta
- Residual
- Involutivo




Método Comparativo de Datos de Mercado - NBR 5.676

“Aquel que define el valor a través de la comparación con datos de mercado similares en cuanto a las características intrínsecas y extrínsecas. Las características y los atributos de los datos investigados que ejercen influencia en la formación de los precios y, consecuentemente, en el valor, deben ser ponderados por homogeneización o por inferencia estadística, respetados los niveles de rigor definidos en esta Norma. Es una condición fundamental para la aplicación de este método la existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadísticamente, como una muestra del mercado inmobilario”.
También se tiene que:

“Identifica el valor de mercado del bien por medio del tratamiento técnico de los atributos de los elementos comparables, que constituyen la muestra.”

Fuentes de Información según la NBR 5.676

"8.2.1.3.2 El levantamiento de datos tiene como objetivo la obtención de una muestra representativa para explicar el comportamiento del mercado en el cual el inmueble tasable esté ubicado y constituye la base del proceso de tasación. En esta etapa, el ingeniero de tasaciones investiga el mercado, recolecta datos e informaciones confiables preferentemente negociaciones realizadas y ofertas, contemporáneas a la fecha de referencia de la tasación, con sus principales características económicas, físicas y de localización".

¿Cuáles técnicas se emplean para tratar los datos inmobiliarios?
En el tratamiento de los datos pueden ser utilizados, en forma alterna, y en función de la calidad y cantidad de los datos e informaciones disponibles:
Tratamiento por Factores:

Homogeneización por factores y criterios, fundamentados en estudios y posterior análisis estadístico de los resultados homogeneizados.
Tratamiento Científico:

Tratamiento de evidencias empíricas mediante el uso de la metodología científica que conlleve a la inducción del modelo validado para el comportamiento do mercado.

Identificación de Sistemas de tratamientos de datos:
•Regresión Lineal
•Redes Neuronales
•Regresión Espacial
•Análisis Envoltorio de Datos
continuará...